Với sự gia tăng nhanh của dân số thì quyền sử dụng đất vẫn là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị ngày càng tăng cao. Do đó, những tranh chấp về đất đai là không thể tránh khỏi. Thực tế cho thấy, tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến và rất phức tạp. Các giao dịch dân sự về đất đai được xác lập như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh… ngày càng đa dạng, rất khó để có thể hạn chế tranh chấp. Pháp luật đất đai của Việt Nam ghi nhận thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp hữu hiệu nhất để giải quyết các vấn đề tranh chấp đất đai. Việc hòa giải dựa trên sự thương lượng, thỏa thuận mang tính chất tự nguyện, thông qua một bên trung gian hòa giải có vị trí độc lập. Trong bài viết này, Cộng đồng luật sẽ cung cấp các thông tin về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai, đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai,… để bạn đọc có thể tham khảo.
Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội phổ biến mà đối tượng tranh chấp chủ yếu là quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai có thể hiểu là sự xung đột, mâu thuẫn về lợi ích xoay quanh việc xác lập quyền quản lý, sử dụng đất đai. Nói cách khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp về lợi ích giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai
Trên thực tế, chúng ta có thể thấy những loại tranh chấp đất đai phổ biến như sau:
– Tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa phần đất được phép sử dụng (phần đất được ghi nhận trong sổ đỏ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác). Tranh chấp này thường xảy ra khi một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng hoặc do các bên không thoả thuận được với nhau. Việc này có thể bắt nguồn từ việc chuyển nhượng qua tay nhiều người hoặc sai sót trong quá trình đo đạc cấp sổ đỏ…
– Tranh chấp đất đai trong quan hệ thừa kế, di chúc. Thường xảy ra khi người chết để lại di sản nhưng không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp dẫn đến các đồng thừa kế không tự thoả thuận được với nhau dẫn đến tranh chấp.
– Tranh chấp đất đai khi vợ chồng ly hôn. Đây là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, có thể thông qua nhiều hình thức như nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho… nhưng khi ly hôn lại không thể tự thoả thuận phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất dẫn đến tranh chấp đất đai. Trường hợp này được coi là tranh chấp đất đai khi yêu cầu của đương sự phân chia quyền sử dụng đất không gắn liền với yêu cầu giải quyết việc ly hôn.
– Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất nhưng các bên không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất. Tranh chấp này có thể xảy ra khi nguồn gốc đất bắt nguồn từ rất lâu trước đó, các bên chưa có ý định đăng ký quyền sử dụng đất cho đến khi xảy ra tranh chấp. Hoặc một bên khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nhưng không nhận được sự đồng thuận về ranh giới của các hộ xung quanh.
…
Các trường hợp nêu trên chưa phải là tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai trên thực tế. Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên khi tranh chấp xảy ra, không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Do đó, khi các tranh chấp xảy ra mà các bên không thể tự thoả thuận để giải quyết vấn đề thì cần thực hiện thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai tại cơ sở.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai thì các bên có thể tự hoà giải, hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở và hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Tự hòa giải tranh chấp đất đai là các bên trong quan hệ tranh chấp tự thỏa thuận, bàn bạc với nhau để giải quyết tranh chấp. Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp được quy định tại Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013. Trong đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở). Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 trong trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai).
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở được tiến hành khi có một trong các căn cứ sau đây: Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan (Điều 16 Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013). Các bên trong hòa giải có quyền lựa chọn, đề xuất hòa giải viên, địa điểm, thời gian để tiến hành hòa giải; đồng ý hoặc từ chối hòa giải; yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải; yêu cầu việc hòa giải được tiến hành công khai hoặc không công khai; được bày tỏ ý chí và quyết định về nội dung giải quyết hòa giải. Trường hợp các bên đạt được thỏa thuận thì các bên có thể thỏa thuận lập văn bản hòa giải thành. Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
– Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai. Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Như vậy, hòa giải ở cơ sở là hoạt động tự nguyện, mang tính xã hội, tính cộng đồng nên không quy định trình tự, thủ tục bắt buộc khi tiến hành hòa giải. Trong khi đó, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã vẫn phải tuân theo những quy định nhất định.
Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất; Điều kiện kinh doanh bất động sản
Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013 thì các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải; tức là việc hòa giải theo thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở này dựa trên sự tự nguyện của các bên tranh chấp, không phải là thủ tục bắt buộc. Trong khi đó, thủ tục hòa giải đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án thì các tranh chấp thuộc Khoản 1 Điều 32 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 phải được tiến hành hòa giải trước khi khởi kiện và, căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP về việc trả lại đơn quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Theo đó, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Trong các trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, thì Biên bản hoà giải tranh chấp đất đai là căn cứ ghi nhận quá trình hoà giải đó và cũng là một trong những tài liệu bắt buộc gửi kèm theo Đơn khởi kiện khi một trong các bên đương sự có yêu cầu tới Toà án. Một Biên bản hoà giải tranh chấp đất đai được coi là hợp lệ khi có đầy đủ những thông tin như đã nêu ở phần trên.
Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai
Nội dung đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai thông thường bao gồm các nội dung sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn yêu cầu;
- Tên cơ quan có thẩm quyền tổ chức hòa giải;
- Họ và tên, năm sinh, giấy tờ pháp lý địa chỉ cư trú, địa chỉ liên hệ, của người yêu cầu tổ chức hòa giải và người bị yêu cầu tham gia hòa giải;
- Nội dung tranh chấp;
- Nội dung đề nghị cơ quan có thẩm quyền;
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu hòa giải.
Chúng tôi đưa ra mẫu đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai để bạn có thể tham khảo như sau:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐƠN ĐỀ NGHỊ
(V/v Hòa giải tranh chấp đất đai)
Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn ……………………………
Tôi là: ……………………. Sinh năm: ……………
CCCD số: …………….. Cấp ngày: ………… Cấp tại: ……………….
HKTT tại: ……………………………………………………………………..
Tôi làm đơn này xin trình bày và đề nghị Quý cơ quan nội dung sau:
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, tôi đã liên hệ với ………………………………………….. để thương lượng giải quyết nhưng không đạt được kết quả. Đến nay các bên không thể thương lượng, hòa giải được với nhau để giải quyết vấn đề trên. Theo khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 có quy định:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Do đó, tôi làm đơn này kính đề nghị Uỷ ban nhân dân …………………………… tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai giữa tôi và ………………………………………… đối với phần diện tích đất trên theo quy định pháp luật.
Rất mong nhận được sự xem xét, giải quyết kịp thời từ Quý cơ quan.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
………….., ngày … tháng … năm 20….
|
|
Người làm đơn |
Để cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, người yêu cầu cần soạn đầy đủ và đúng thông tin. Ngoài ra, việc chứng minh đất có tranh chấp, trình trạng tranh chấp, căn cứ chứng minh cũng cần phải được thể hiện rõ trong đơn. Do đó, để soạn đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai chuẩn nhất, bạn hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể nhất.
Luật sư tư vấn Luật đất đai
Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra rất phổ biến, phức tạp và đa số những tranh chấp này phải giải quyết bằng con đường Tòa án. Do đó, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở góp phần làm hạn chế việc các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, giúp các bên giảm thiểu khả năng tốn kém chi phí và thời gian khi tham gia quá trình tố tụng tại Tòa án. Trên thực tế, mỗi một trường hợp tranh chấp đất đai lại có những sự kiện, tình tiết các nhau. Do đó, nếu cần bất kì sự hỗ trợ về các vướng mắc pháp lý nói chung, cần tư vấn về thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai tại cơ sở nói riêng, hãy liên hệ với chúng tôi – Cộng đồng luật qua các phương thức sau để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời nhất.
Hotline: 0865.504.269
Email: congdongphapluat.ls@gmail.com
Luật sư tư Luật đất đai, cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan, tư vấn thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, hỗ trợ soạn đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai, đơn khởi kiện tranh chấp đất đai…