Hiện nay, đất đai là một trong những lĩnh vực tồn tại nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Những quy định pháp luật về quản lý đất đai cũng có rất nhiều sự thay đổi qua thời gian. Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, một trong những giấy tờ rất quan trong để các bên sử dụng đó là sổ đỏ. Vậy sổ đỏ là gì? Làm sao để được cấp sổ đỏ lần đầu? trong bài viết này, Luật sư đất đai – Cộng đồng pháp luật sẽ chia sẻ về thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Sổ đỏ là gì?
Khái niệm về “sổ đỏ” không được quy định trong các văn bản pháp luật, mà đó chỉ là cách gọi của người dân đối với “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 tên gọi đầy đủ của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đó là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ gọi chung là “sổ đỏ”.
Thế nào là cấp sổ đỏ lần đầu?
Cấp sổ đỏ lần đầu (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu) là trường hợp người sử dụng đất đã xác lập quyền trên đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi đó, để được ghi nhận về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải xin cấp sổ đỏ lần đầu.
Ai được cấp sổ đỏ lần đầu?
Đối tượng được cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm:
- Cá nhân: là một cá thể, là người duy nhất đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình: là những người có cùng quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng, cùng nằm trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư: Có thể được xác định theo địa bàn, bao gồm thôn, tổ, buôn, phum, sóc,… hoặc các đơn vị khác tương đương.
Những đối tượng trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện theo quy định của luật thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tùy từng trường hợp cụ thể như sau:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Không mang tên người khác)
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp.
Trường hợp 2: Có giấy tờ nhưng giấy tờ nhưng ghi tên người khác.
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:
+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…),
+ Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
+ Không có tranh chấp thì được cấp Sổ.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Khi xin cấp Sổ đỏ nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ( Sổ đỏ) Cụ thể:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này làm đơn xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định và xin xác nhận tại UBND cấp xã. Giấy xác nhận sẽ kèm theo hồ sơ khi xin cấp Sổ đỏ.
Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu
– UBND cấp xã: có trách nhiệm thẩm định, đánh giá hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trường hợp không đủ điều kiện hoặc cần bổ sung hồ sơ thì thông báo cho người yêu cầu bằng văn bản. Trường hợp đủ điều kiện cấp thì lập tờ trình và gửi hồ sơ qua UBND cấp huyện.
– Phòng tài nguyên và môi trường: Thẩm tra, xác định hồ sơ đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì lập Tờ trình đề nghị UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thông báo bằng văn bản cho UBND cấp xã và người sử dụng đất biết.
– UBND cấp huyện: Ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Cơ quan phối hợp: Chi cục Thuế cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu gốm những gì?
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu gồm những giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bản gốc – theo mẫu số 04a/ĐK);
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao chứng thực giấy chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Bản sao chứng thực – nếu có);
– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu) (Bản sao chứng thực);
– Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng) (bản sao chứng thực);
– Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (Bản gốc – nếu có);
– Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (Bản sao chứng thực – nếu có);
– Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu số 01);
– Tờ khai nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu số 01/TSDĐ);
– Thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu 03/BĐS-TNCN);
– Tờ khai thuế Phi nông nghiệp (theo mẫu 01/TK-SDDPNN);
– Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) (Bản gốc).
Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu
Cấp sổ đỏ lần đầu là một trong những thủ tục hành chính rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Nội dung chi tiết như sau:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: UBND cấp xã thẩm định, đánh giá hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc sau:
– Trường hợp hồ sơ có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định số 43/NĐ-CP và Khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì tiến hành xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
– Trường hợp hồ sơ không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định số 43/NĐ-CP và Khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì tiến hành xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, theo từng trường hợp sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không vi phạm luật đất đai thì thực hiện theo Điều 20 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính Phủ.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thì thực hiện theo Điều 22 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính Phủ.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền thì thực hiện theo Điều 23 Nghị định số 43/NĐ-CP của Chính Phủ.
– Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu trích đo địa chính thửa đất chưa được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra); (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá 10 ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụng đất);
– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụng đất);
– Sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
– Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
– Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết.
Bước 3. Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra, đánh giá hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:
– Thẩm tra, xác định hồ sơ đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì lập Tờ trình đề nghị UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận (nội dung Tờ trình thể hiện rõ thông tin nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp); luân chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (Bản gốc) cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để viết Giấy chứng nhận;
+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thông báo bằng văn bản cho UBND cấp xã và người sử dụng đất biết; đồng thời luân chuyển hồ sơ (Bản gốc) cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường;
+ Thời gian giải quyết của Phòng Tài nguyên và Môi trường 05 ngày làm việc.
Bước 4: Căn cứ vào tờ trình của phòng tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai căn cứ vào Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện vẽ, in Giấy chứng nhận trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.
Bước 5. Ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Trong thời hạn 02 ngày làm việc, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 6. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ khi UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm:
– Căn cứ Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường (đã được UBND cấp huyện xem xét để cấp Giấy chứng nhận), gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc xác định đơn giá thuê đất (đối với trường hợp thuê đất).
– Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và có văn bản gửi cơ quan liên quan để cập nhật, chỉnh lý biến động.
– Khi người được cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì thu phí, lệ phí theo quy định, thu giấy tờ gốc về đất và tài sản gắn liền với đất, trả Giấy chứng nhận cho người được cấp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyết định cho thuê đất; Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp phải thuê đất), chuyển lại hồ sơ (kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã ký cấp cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để lưu trữ, quản lý theo quy định).
Chi phí cấp sổ đỏ lần đầu
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không có con số chung mà sẽ phụ thuộc vào từng khu vực và từng thời điểm khác nhau. Ví dụ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại khu vực Hà Nội (không bao gồm lệ phí trước bạ) tại thời điểm hiện tại như sau:
– Lệ phí trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất):
+ Các phường thuộc quận, thị xã: 25.000 đồng/giấy;
+ Khu vực khác: 10.000 đồng/ giấy.
– Lệ phí trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Các phường thuộc quận, thị xã: 100.000 đồng/giấy;
+ Khu vực khác: 50.000 đồng/ giấy.
– Lệ phí trích lục bản đồ địa chính (nếu có):
+ Các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/văn bản;
+ Khu vực khác: 7.000 đồng/văn bản.
Ngoài các loại phí trên thì thực tế người có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu còn có thể phát sinh một số chi phí về công chứng/sao y giấy tờ, đo đạc,…
Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu
Như vậy, Luật sư đất đai – Cộng đồng pháp luật đã có những chia sẻ về vấn đề cấp sổ đỏ lần đầu và những vấn đề khác có liên quan. Nếu có những câu hỏi hoặc có những vướng mắc pháp lý cần được hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi qua các phương thức sau:
Hotline: 0865.504.269
Fanpage: Cộng đồng tư vấn pháp luật