Hiện nay, có rất nhiều người muốn chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi nhận được nhiều câu hỏi xoay quanh vấn đề chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển đổi đất vườn sang đất ở, đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng không biết thủ tục như thế nào, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ra sao và chuyển mục đích sử dụng đất bao nhiêu tiền. Với bài viết này, Cộng đồng pháp luật sẽ khái quát những nội dung quan trọng đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất là gì?
Mục đích sử dụng đất là cách thức phân loại đất đai của nhà nước và yêu cầu người quản lí phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Mục đích sử dụng đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép người dân biết đất được sử dụng vào mục đích gì và người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Phân loại đất được quy định tại tại Điều 10 Luật đất đai 2013. Cụ thể đất được phân thành các loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Nhóm đất chưa sử dụng
- Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Như đã liệt kê, hiện nay pháp luật về đất đai phân loại đất thành 03 nhóm gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng Quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phổ biến hiên nay, người dân thường đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp vì nhu cầu xây dựng nhà ở, xây dựng khu công nghiệp và các công trình khác.
Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Quy định của pháp luật mới nhất về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép được quy định Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cụ thể bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
- Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Do đó, số tiền phải nộp của từng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là khác nhau là khác nhau. Các loại phí phải nộp sẽ bao gồm:
- Tiền sử dụng đất;
- Phí thẩm định hồ sơ;
- Lệ phí trước bạ;
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Luật sư đất đai hướng dẫn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình thực hiện sẽ phát sinh nhiều vấn đề khó khăn. Nếu vướng mắc trong quá trình thực hiện hoặc cần được tư vấn ngay từ bước đầu, hãy liên hệ tới Luật sư đất đai – Cộng đồng pháp luật để được hướng dẫn cụ thể
Hotline: 0865.504.269
Fanpage: Cộng đồng tư vấn pháp luật