Khi đất đai càng ngày càng có giá trị cao thì ngoài nhu cầu sử dụng đất, người sử dụng đất còn có nhu cầu giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho,… Trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng giao dịch trên toàn bộ phần diện tích đất mà mà người sử dụng đất có quyền sử dụng. ví dụ như những trường hợp chỉ cần làm thủ tục tách thửa để bán một phần đất nhằm huy động vốn; có ông bà, cha mẹ lại muốn làm thủ tục tách thửa sang tên cho mỗi người con một phần, tách thửa với mục đích kinh doanh bất động sản,… Trong phạm vi bài viết này, Cộng đồng luật sẽ giúp bạn đọc làm rõ các vấn đề cơ bản gặp phải khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Tách thửa đất là gì?
Trước hết, chúng ta cần hiểu đúng tách thửa là gì và khi nào thì thực hiện thủ tục tách thửa.
Tách thửa được hiểu là quá trình phân chia thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn nhằm phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu, có thể tách thửa để bán một phần của thửa đất cho đối tượng khác, tách thửa để tặng cho, tách thửa để phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tách thửa để tiện quản lý, sử dụng…
Việc thực hiện thủ tục tách thửa được thực hiện khi có nhu cầu của người sử dụng đất. Khi có nhu cầu tách thửa, người có nhu cầu nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được chấp nhận tách thửa mà phải đáp ứng được những điều kiện nhất định.
xem thêm:
Điều kiện tách thửa đất
Tuy việc thực hiện thủ tục tách thửa được thực hiện khi có yêu cầu của người có quyền sử dụng đất nhưng việc thực hiện thủ tục này cần đáp ứng những yêu cầu, trước hết là yêu cầu chung về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Cụ thể như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền khác như tách thửa để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho… quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó, tuỳ thuộc vào địa phương nơi có đất tách thửa mà sẽ có thêm những quy định riêng khác, ví dụ về điều kiện phổ biến là yêu cầu Diện tích tối thiểu để tách thửa.
Ngày 01/06/2017, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND Quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó, các thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Chiều rộng và chiều sâu từ 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại bảng trên đối với các xã còn lại.
– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Đặc biệt, không cho phép thực hiện thủ tục tách thửa trong các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định;
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt;
- Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ngày 05/12/2017, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được chia làm 03 khu vực, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giời) như sau:
– Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
– Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện, diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
– Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Đối với đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh, khi thực hiện thủ tục tách thửa cần lưu ý:
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Diện tích tối thiểu do mỗi địa phương quy định riêng, tuỳ thuộc vào thửa đất bạn muốn tách thửa thuộc địa phương nào. Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn được phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu trong hai trường hợp:
– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Do mỗi địa phương lại có những quy định riêng, nên nếu Quý khách có nhu cầu, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn.
Hồ sơ tách thửa
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý, đơn đề nghị tách thửa đất cần sử dụng theo đúng mẫu nêu trên. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào khi kê khai, quý bạn đọc hãy liên hệ với chúng tôi để nhận được sự tư vấn của Luật sư hoặc yêu cầu dịch vụ soạn thảo Đơn đề nghị tách thửa đất. Sau khi hoàn thiện hồ sơ, cá nhân, tổ chức có nhu cầu tách thửa nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có thửa đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo yêu cầu bổ sung.
Quy trình tách thửa
Sau khi nhận được bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ của người có yêu cầu thực hiện thủ tục tách thửa, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Tách thửa đất hết bao nhiêu tiền
Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa tuỳ thuộc vào từng thửa đất, có thể kể đến một số chi phí cố định như:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị thửa đất (trong trường hợp tách thửa để bán, tách thửa để chuyển nhượng…)
– Lệ phí trước bạ: được tính theo công thức Diện tích đất x Giá đất x Lệ phí (0,5%)
Một số chi phí khác như Phí công chứng hợp đồng, phí đo vẽ địa chính…
Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa đất
Như vậy, việc thực hiện thủ tục tách thửa phần lớn phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi địa phương. Việc này gây nên những vướng mắc cho người thực hiện thủ tục tách thửa khi không thể tự tra cứu đầy đủ các quy định của pháp luật và các quy định khác liên quan. Do đó, để tiết kiệm tối đa thời gian cũng như được giải đáp các thắc mắc liên quan, Quý bạn đọc nên tham khảo ý kiến tư vấn của các Luật sư có chuyên môn. Nếu cần bất kỳ sự hỗ trợ pháp lý nào hãy liên hệ với chúng tôi qua các phương thức sau để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời nhất.
Hotline: 0865.504.269
Email: congdongphapluat.ls@gmail.com
Luật sư tư vấn Luật Dân sự, tư vấn Luật Đất đai, cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan, tư vấn thủ tục tách thửa đất để bán, thủ tục tách thửa đất để tặng cho, soạn thảo các hợp đồng liên quan…