Các quy định của pháp luật đã xác định nhà ở cũng là một loại tài sản có thể đưa vào lưu thông và giao dịch, không những vậy, nhà ở còn là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, Hợp đồng thế chấp nhà ở cũng ngày càng trở nên thông dụng hơn trong xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế thì pháp luật về nhà ở mới chỉ được luật hóa trong một thời gian chưa lâu dẫn đến việc xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở còn gây nhiều thắc mắc cho các bên tham gia. Trong phạm vi bài viết này, Cộng đồng luật sẽ giúp bạn đọc nắm được một số thông tin cơ bản liên quan đến hợp đồng thế chấp nhà ở.
Thế chấp nhà ở
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên còn lại. Tài sản được thế chấp nói chung là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác… Bên cạnh đó, việc thế chấp trong hợp đồng thế chấp không bắt buộc thực hiện với toàn bộ tài sản. Có thể chỉ thế chấp một phần hoặc toàn bộ động sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ phải thực hiện, tuỳ theo sự thoả thuận của các bên. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Khi đó, tài sản sẽ do người nhận thế chấp hoặc bên thứ ba giữ.
Một số đặc điểm của nhà ở là tài sản trong hợp đồng thế chấp nhà ở như sau:
Nhà ở phải thuộc sở hữu của bên thế chấp
Bởi việc thế chấp nhà ở là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, bên thế chấp nhà ở bắt buộc phải có nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Trên cơ sở các thoả thuận trong hợp đồng thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp xử lý nhà ở đó. Đây là lợi thế của biện pháp thế chấp so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác, cũng là lý do mà thế chấp tài sản nói chung trở thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong xã hội hiện nay.
Nhà ở thế chấp không cần chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp
Trong quan hệ thế chấp, nhà ở là đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở không chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp mà vẫn cho bên thế chấp bảo quản, sử dụng. Trên thực tế, bên thế chấp sẽ áp dụng việc chuyển giao các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của nhà ở cho bên nhận thế chấp để ràng buộc trách nhiệm.
Khi nhà ở là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ với nhiều chủ thể có quyền khác nhau thì chỉ có thể áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản
Chỉ có biện pháp thế chấp tài sản mới phù hợp cho một tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau. Thông qua biện pháp thế chấp tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên có quyền là như nhau.
Ngoài ra, đối với nhà ở mà bên thế chấp đã tham gia bảo hiểm, thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm biết bề thực trạng tài sản đang là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Khi có sự kiện bảo hiểm, thì bên nhận thế chấp nhà ở có bảo hiểm được nhận khoản tiền bảo hiểm.
Xem thêm:
Hợp đồng thế chấp nhà ở
Thế chấp tài sản nói chung và thế chấp nhà ở nói riêng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ngày càng phổ biến trong xã hội. Việc thực hiện Hợp đồng thế chấp thuận tiện ở chỗ tạo ra sự tiện lợi trong quá trình giao kết, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên. Bên thế chấp vẫn sử dụng tài sản, bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản. hợp đồng thế chấp nhà ở có các đặc điểm như sau:
Chủ thể của Hợp đồng thế chấp nhà ở
Việc xác định đúng chủ thể trong việc xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở là việc hết sức cần thiết, điều này giúp cho hợp đồng không bị vô hiệu cũng như xác định các quan hệ tranh chấp nếu có sau này. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đủ điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.
Bên thế chấp phải là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở, do đó, bên thế chấp có thể là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với bên thế chấp là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luận dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Đối với cá nhân là người nước ngoài thì phải xét trong từng trường hợp cụ thể để xác định rõ cá nhân có quyền sở hữu nhà ở đó hay không. Đối với bên thế chấp là hộ gia đình thì đây là tài sản chung hợp nhất, nên cần lấy đầy đủ ý kiến của toàn bộ các thành viên tại thời điểm hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối với tổ chức, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài cũng có những yêu cầu nhất định.
Đối với bên nhận thế chấp nhà ở thì hiện nay pháp luật chưa có quy định rõ có bắt buộc phải là cá nhân hay tổ chức. Do đó, bên nhận thế chấp chỉ cần đáp ứng các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
Hình thức của Hợp đồng thế chấp nhà ở
Hợp đồng là một dạng thoả thuận bao gồm các điều khoản mà các bên tham gia thống nhất với nhau. Pháp luật luôn tôn trọng sự thoả thuận của các bên, tuy nhiên, sự tự do đó phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Một trong số đó là quy định về hình thức hợp đồng.
Đối với việc xác lập giao dịch thế chấp nhà ở, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định phải lập thành hợp đồng đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở. Ngoài ra, việc xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở còn phải được công chứng theo thủ tục chung. Nguyên nhân của quy định này xuất phát từ việc nhà ở – đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở là một tài sản có giá trị lớn, cần được sự xác nhận của một cơ quan có thẩm quyền hoặc Văn phòng công chứng để tránh những vi phạm pháp luật hoặc những gian dối khác. Ngoài ra, trong quá trình công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở, nghĩa vụ của người thực hiện việc công chứng là phải giải thích cho các bên rõ nội dung, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của từng điều khoản trong hợp đồng để tránh sự lừa dối hay giả tạo.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở được tính từ thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký. Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là cơ sở để xác định hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
Khi phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, bên nhận bảo đảm có rất nhiều quyền lợi, trong đó quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm hoặc truy đòi tài sản bảo đảm.
Thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở
Khi các bên đã đồngg ý giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở thì mới có thể tiến hành việc thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, trình tự thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở tại Việt Nam gồm hai bước chính:
Bước 1: Các bên thoả thuận và ký kết hợp đồng thế chấp bằng văn bản công chứng
Bước 2: Tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm
Trên thực tế thực hiện, tuỳ từng nhà ở có thể sẽ gặp một số điểm phát sinh hoặc phụ thuộc vào yêu cầu cảu mỗi bên nhận thế chấp là khác nhau. Quý bạn đọc vui lòng liên hệ tới Cộng đồng luật nếu cần tư vấn rõ hơn.
Thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai
Một trường hợp đặc biệt của tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là cách phân loại theo thời điểm hoàn thành và đưa vào sử dụng, có hai loại là nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, việc xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở sẽ không yêu cầu có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu. Tuy nhiên, thông thường, bên nhận thế chấp sẽ yêu cầu một số giấy tờ như Hợp đồng mua bán nhà, hoá đơn, Bản thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép… Đây là một trong những căn cứ để xác định rằng nhà ở chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai và sẽ là căn cứ để có thể giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở giữa các bên.
Ngoài ra, với loại nhà ở đặc biệt này thì bên thế chấp chỉ có thể thế chấp tại tổ chức tín dụng đang hạot động tại Việt Nam. Bởi theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Mẫu hợp đồng thế chấp nhà ở
Trên thực tế hiện nay, đa số các giao dịch thế chấp nhà ở sẽ sử dụng mẫu hợp đồng thế chấp nhà ở do Văn phòng công chứng chuẩn bị trước. Dưới góc độ tìm hiểu và tiếp cận, bạn đọc có thể tham khảo mẫu hợp đồng thế chấp nhà ở dưới đây của chúng tôi.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở
(Số: ……………./HĐTC)
Hôm nay, ngày …. tháng …… năm …, Tại ………………………………………………………………….
Chúng tôi gồm có:
BÊN THẾ CHẤP (BÊN A):
a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp …………………. Nơi cấp: …………………… .
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
Điện thoại: ………………………………………………………………………………………………………………..
Là chủ sở hữu nhà ở tại địa chỉ:
………………………………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………….
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp ……………… Nơi cấp: ………………………..
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
Điện thoại: ………………………………………………………………………………………………………………..
Và
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp ……………… Nơi cấp: ………………………..
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: .……………………………………………………………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………………………………………………………………………………………..
Là đồng sở hữu nhà ở tại địa chỉ: ………………………………………………………………………………..
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về quyền sử dụng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên A gồm có:
………………………………………………………………………………………………………………………………….
BÊN NHẬN THẾ CHẤP (BÊN B):
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
Điện thoại: ……………………………………………………… Fax: ……………………………………………….
E-mail: ……………………………………………………………………………………………………………………..
Mã số thuế: ……………………………………………………………………………………………………………….
Tài khoản số: …………………………………………………………………………………………………………….
Do ông (bà): ……………………………………………………………………………………………………………..
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
Chức vụ: …………………………………………………………………………………………. làm đại diện.
Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp căn hộ nhà chung cư theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM
- Bên A đồng ý thế chấp nhà ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.
- Nghĩa vụ được bảo đảm là: ……………………………………………………………………………………
ĐIỀU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP
ĐIỀU 3: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: ………………………… VNĐ
(Bằng chữ: ……………………………………………….) theo văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày …….. tháng ……. năm ……….
ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
ĐIỀU 6: VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ
6.1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên ……………… chịu trách nhiệm thực hiện.
6.2. Lệ phí liên quan đến việc thế châp căn hộ theo Hợp đồng này do bên ……………… chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 7: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
7.1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý nhà ở thế chấp theo phương thức: …………………………………………….
7.2. Việc xử lý nhà ở được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, chuyển nhượng nhà ở và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý nhà ở thế chấp.
ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
ĐIỀU 9: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
Hợp đồng này có hiệu lực pháp lý từ ngày …… tháng …. năm ……. Đến ngày …… tháng ….. năm ……
Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
|
BÊN A |
BÊN B |
PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ:
Xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) nơi có đất thế chấp:
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
|
……………….,ngày……….tháng……..năm………. |
|
|
Thủ trưởng cơ quan đăng ký |
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày ……… tháng ………. năm ……… (Bằng chữ: ……………………………………)
tại ……………………………………………, tôi ………………………………………, Công chứng viên, Phòng Công chứng số ……………, tỉnh/thành phố ……………………………………….
CÔNG CHỨNG:
– Hợp đồng thế chấp bằng căn hộ nhà chung cư được giao kết giữa bên A là …………….. và bên B là …………….; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;…………………………………..
– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội:
………………………………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………………………….
– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:
+ Bên A ……. bản chính;
+ Bên B ……. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD.
|
CÔNG CHỨNG VIÊN |
Luật sư tư vấn soạn hợp đồng thế chấp nhà ở
Nhìn chung, việc thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở là một giao dịch dân sự được pháp luật Việt Nam cho phép, xuất phát từ sự tự nguyện của các bên. Tuy nhiên, một số dạng nhà ở đặc biệt có một số điều kiện nhất định để có thể tham gia quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Do đó, nếu cần bất kì sự hỗ trợ về các vướng mắc pháp lý nói chung hoặc cần tư vấn về hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp nhà ở nói riêng, hãy liên hệ với chúng tôi qua các phương thức sau để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời nhất.
Hotline: 0865.504.269
Email: congdongphapluat.ls@gmail.com
Luật sư tư vấn Luật Dân sự, cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan, tư vấn thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp, hợp đồng thế chấp nhà ở…