Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước đại diện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản đặc biệt, và hoàn toàn có thể trở thanh đối tượng của các giao dịch dân sự. Luật Đất đai 1993 được ra đời thay thế Luật Đất đai 1987 với các quyền về chuyển quyền sử dụng đất được xác lập cho các chủ thể sử dụng đất. Từ đó đến nay, các chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế. Các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn gặp nhiều rủi ro. Trong bài viết này, Cộng đồng luật sẽ giúp bạn đọc nắm được một số thông tin cơ bản liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất hay còn được gọi là thế chấp sổ đỏ có thể hiểu là sự thoả thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó. Ví dụ, nếu bên thế chấp không trả tiền, trả tiền không đủ hoặc không trả tiền đúng thời hạn theo như thoả thuận của hai bên, thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thoả thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Thế chấp nói chung là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến và hiệu quả. Cùng với thế chấp nhà ở thì thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm pháp lý khác với những biện pháp bảo đảm khác đó là:
– Khi thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp không phải thực hiện sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Bên cạnh đó, bên thế chấp chỉ cần giao những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất của mình như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay một số giấy tờ khác như hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho… nhằm chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp đối với quyền sử dụng đất mang đi thế chấp.
– Việc không chuyển giao tài sản thế chấp không hề ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của mỗi bên. Đặc điểm này của hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng đã đáp ứng được yếu tố linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo lợi ích cho cả hai bên tham gia hợp đồng. Với bên thế chấp, trong thời gian thế chấp quyền sử dụng đất, họ vẫn có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đó. Với bên nhận thế chấp, trong thời gian thực hiện hợp đồng thế chấp, họ không có bất kì nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản hay bất kì nghĩa vụ nào khác với tài sản thế chấp.
– Xuất phát từ việc bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều trường hợp tài sản thế chấp có sự biến động trong thời hạn thế chấp. Sự biến động này có thể là sự biến động về chủ thể như bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp, bên thế chấp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh… Trong một số trường hợp, việc này có thể dẫn đến việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với bên thứ ba. Đây là những xung đột rất phức tạp, nếu có nhu cầu tư vấn chi tiết hơn, hay liên hệ với chúng tôi để tìm ra giải pháp tốt nhất.
– Đối tượng của thế chấp tài sản trong quan hệ thế chấp là tài sản đã được xác định rõ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp (Trừ trường hợp có thoả thuận khác).
Đối với thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác). Đối với quyền sử dụng đất mà bên thế chấp đã tham gia bảo hiểm, thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm biết bề thực trạng tài sản đang là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Khi có sự kiện bảo hiểm, thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có bảo hiểm được nhận khoản tiền bảo hiểm.
Xem thêm:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng mang những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật Dân sự: tính dự phòng và tính bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều không có quyền sở hữu đối với đất đai. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Các chủ thể xác lập quyền sử dụng đất của mình dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Vì vậy, các chủ thể chỉ được tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu như những loại tài sản khác.
Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Chủ thể của quan hệ thế chấp phải có đầy đủ các quy định đối với người tham gia giao dịch nói chung là có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.
Cần lưu ý, đối với trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia cho từng thành viên trong nhóm. Nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy thì họ mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đấy. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai thì không thể hiện rõ quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình theo phần như Bộ luật Dân sự 2015 quy định. Nhưng nếu xem quyền sử dụng đất của hộ gia đình là sở hữu chung hợp nhất thì cần xác định thêm các yếu tố như công sức đóng góp, thời điểm tạo lập tài sản, việc đầu tư vào tài sản… thường khó xác định quyền lợi của mỗi thành viên là như nhau
Đối với bên nhận thế chấp, Luật Đất đai 2013 có quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc thế chấp cho cá nhân theo quy định của pháp luật. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Việc hướng dẫn cụ thể hơn như vậy bởi các tổ chứng tín dụng là pháp nhân có đầy đủ năng lực, tài chính, được cấp phép và quản lý theo một hệ thống pháp luật vững chắc. Việc hạn chế các cá nhân, tổ chức tự do nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính là để giảm thiểu rủi ro về quyền và lợi ích của nhà nước nói chung và các bên tham gia giao dịch nói riêng.
Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khác với hình thức của hoạt động thế chấp tài sản nói chung. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản. Sau đó, phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Còn đối với hợp đồng thế chấp tài sản thông thường chỉ cần lập thành văn bản, có thể lập thành hợp đồng thế chấp riêng hoặc có thể ghi nhận trong hợp đồng chính.
Cần lưu ý khi có bên tham gia là pháp nhân, thì bên còn lại phải xác định xem người đại diện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thẩm quyền đại diện để xác lập, thực hiện hoặc người đại diện đó xác lập, thực hiện có vượt quá phạm vi đại diện hay không. Người đại diện của pháp nhân phải thông báo cho bên còn lại về phạm vi đại diện của mình. Khi không xác định được cụ thể phạm vi đại diện thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vi lợi ích của pháp nhân, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Kể từ khi người đại diện của pháp nhân thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, thì các quyền, nghĩa vụ liên quan tới việc thế chấp sẽ phát sinh đối với pháp nhân. Lúc này, pháp nhân có nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục cần thiết liên quan tới việc thế chấp, cũng như các nghĩa vụ liên quan trong hợp đồng dân sự (nếu có).
Hiệu lực của Hợp đồng chế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và tất cả các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung đều bắt buộc phải tiến hành công chứng. Bởi như đã nói, quyền sử dụng đất là một đối tượng đặc biệt vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đã được ghi nhận trong Hiến pháp. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng khẳng định cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy, mọi giao dịch, thỏa thuận liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất đều phải có sự quản lý, giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.
Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
sau khi hai bên đã công chứng hợp đồng thế chấp, cần đăng ký nội dung thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Người yêu cầu đăng ký chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
Hợp đồng thế chấp có công chứng;
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai;
Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định.
Giấy tờ khác theo quy định hoặc yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền
Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định, người có yêu cầu nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết trong vòng 03 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ.
Mẫu hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(Số: ……………./HĐTC)
Hôm nay, ngày …. tháng …… năm …, tại ……………………………………………………………………….
Chúng tôi gồm có:
BÊN THẾ CHẤP (BÊN A):
a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp …………………. Nơi cấp: …………………… .
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp ……………… Nơi cấp: ………………………..
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
Và
Ông/bà: …………………………………………………………………………………………………………………….
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
CMND số: …………………………………….. Ngày cấp ……………… Nơi cấp: ………………………..
Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………………………..
Địa chỉ: .……………………………………………………………………………………………………………………
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về quyền sử dụng đất đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên A gồm có:
………………………………………………………………………………………………………………………………….
BÊN NHẬN THẾ CHẤP (BÊN B):
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………….
Điện thoại: ……………………………………………………… Fax: ……………………………………………….
E-mail: ……………………………………………………………………………………………………………………..
Mã số thuế: ……………………………………………………………………………………………………………….
Tài khoản số: …………………………………………………………………………………………………………….
Do ông (bà): ……………………………………………………………………………………………………………..
Năm sinh: …………………………………………………………………………………………………………………
Chức vụ: …………………………………………………………………………………………. làm đại diện.
Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM
1.1. Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.
1.2. Nghĩa vụ được bảo đảm là: ……………………………………………………………………………………
ĐIỀU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP
Thửa đất thế chấp (nếu có):
Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ……………………………………… cấp ngày ……. tháng ……. năm ………., cụ thể như sau:
………………………………………………………………………………………………………………………………………..
ĐIỀU 3: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: …………………………
ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
ĐIỀU 6: VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ
6.1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên ……………… chịu trách nhiệm thực hiện.
6.2. Lệ phí liên quan đến việc thế châp căn hộ theo Hợp đồng này do bên ……………… chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 7: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
ĐIỀU 10: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
Hợp đồng này có hiệu lực pháp lý từ ngày …… tháng …. năm ……. Đến ngày …… tháng ….. năm ……
Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
| BÊN A (Ký, ghi rõ họ tên) |
BÊN B (Ký, ghi rõ họ tên) |
Luật sư tư vấn soạn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trên thực tế, các vấn đề xung quanh quyền sử dụng đất thường hay phát sinh tranh chấp cũng như các vấn đề vướng mắc. Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, Quý bạn đọc nên tham khảo ý kiến tư vấn của các Luật sư có chuyên môn. Nếu cần bất kỳ sự hỗ trợ pháp lý nào hãy liên hệ tới Luật sư tư vấn qua các phương thức sau để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời nhất.
Hotline: 0865.504.269
Email: congdongphapluat.ls@gmail.com
Luật sư tư vấn Luật Dân sự, tư vấn Luật Đất đai, cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan, tư vấn thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, soạn thảo hợp đồng…