Các trường hợp được đền bù tái định cư

Khi nhà nước thu hồi đất cá nhân, hộ gia đình sẽ được đền bù đất theo diện tái định cư nếu đáp ứng những điều kiện được quy định theo Luật đất đai 2013. Vậy các trường hợp được đền bù tái định cư được quy định như thế nào? cùng tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết dưới đây của chúng tôi.

boi thuong tai dinh cu
Ảnh minh họa: Các trường hợp được đền bù tái định cư

Tái định cư là gì?

Tái định cư chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản, nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án; bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ.

Trường hợp nhà ở tái định cư là nhà được hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất ở. Tuy nhiên không phải gia đình nào cũng được hỗ trợ nhà ở tái định cư, chỉ có một số trường hợp mới được hưởng chế độ này. 

 Dựa vào hình thức tái định cư được phân ra thành 3 loại như sau:

+ Di dân vào vùng được đô thị hóa

+ Tái định cư tại chỗ khi áp dụng triển khai các dự án chỉnh trang khu dân cư

+ Chuyển dịch nội ngoại thành

– Dựa vào nguyện vọng của người dân:

+ Tái định cư tự phát: là việc mua bán, xây dựng trái phép không đúng theo quy định

+ Tái định cư tự giác: là việc tái định cư thể hiện các dự án, người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư; ngay cả việc xây dựng lên chỗ ở mới các dự án phát triển nhà.

+ Cưỡng bức tái định cư

– Dựa vào tính chất:

+ Tái định cư bắt buộc

+ Tái định cư tự nguyện

Điều kiện để được đền bù tái định cư

Theo điểm a khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;”.

Tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

– Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Căn cứ các quy định của pháp luật nêu trên, khi Nhà nước thu hồi đất ở đã được cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi (30m2) không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh của bạn và bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì bạn được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Đền bù tái định cư gồm những khoản tiền nào?

Cá nhân, hộ gia đình khi được hỗ trợ tái định cư sẽ nhận được các khoản tiền dưới đây:

Thứ nhất, tiền tạm cư:

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.

Trường hợp người dân tự lo được chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Thứ hai, tiền hỗ trợ ổn định đời sống.

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp từ 30% đến 70% đang sử dụng thì được hỗ trợ thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Riêng trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối  đa là 24 tháng.

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.

Mức hỗ trợ chính sách tái định cư là bao nhiêu?

Theo quy định tại (Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP) suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tịch căn hộ tối thiểu theo quy định.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định

Nếu tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

den bu tai dinh cu
Ảnh minh họa: Các trường hợp được đền bù tái định cư

Đất tái định cư có được mua bán không?

Việc mua bán đất tái định cư cần dựa theo hồ sơ pháp lý của thửa đất đó. Cụ thể có 2 trường hợp.

Mua bán đất khu tái định cư có sổ hồng

Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đất khu tái định cư đã có sổ hồng thì chủ đất có đầy đủ thẩm quyền như đất ở thông thường và thực hiện giao dịch mua bán bất động sản thổ cư theo quy định của pháp luật.

Riêng trường hợp đất khu tái định cư chưa có sổ hồng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là sổ đỏ) thì khu đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán hoặc thế chấp…

Mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng

Theo quy định, chủ sở hữu đất khu tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng nếu thửa đất này chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), giao dịch chuyển nhượng và mua bán sẽ tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.

Lúc này, muốn thực hiện giao dịch mua bán, bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng. Cụ thể, bên bán phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền cho bên mua.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: nội dung hợp đồng thể hiện đầy đủ các thông tin theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sẽ thiếu các nội dung như: số thửa, tở bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm cho phép bên mua thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến thửa đất khu tái định cư. Và theo quy định, hợp đồng ủy quyền cần được công chứng rõ ràng.

Sau khi hoàn tất 2 loại hợp đồng trên, thì bên mua tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị khu đất cho bên bán. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, quá trình mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng ẩn chứa rủi ro cho người mua. Cụ thể như sau:

Vô hiệu hóa hợp đồng ủy quyền

Vì không có sổ hồng, phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, nên nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nữa thì họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền. Và khi hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa thì hai bên sẽ trở về hiện trạng ban đầu. Lúc này, người mua dù đã thanh toán tiền nhưng vẫn không mua được đất, thậm chí muốn lấy lại tiền cũng phải làm qua nhiều thủ tục phức tạp.

Bên bán đơn phương chấm dứt hoạt đồng

Hợp đồng ủy quyền không có thù lao, nên bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào chỉ cần có thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên mua. Do đó, điều này sẽ gây ra tranh chấp giữa hai bên, thậm chí bên mua sẽ khởi kiện ra tòa án để nhờ phán xử. Lúc này, tòa án lại tuyên hợp đồng vô hiệu vì bản chất hợp đồng ủy quyền là để hợp pháp hóa và che giấu giao dịch chuyển nhượng khiến người mua thua kiện.

Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi chưa có giấy chứng nhận, pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (Chủ gốc).

Bên cạnh đó, đất khu tái định cư thường không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian và họ không quen biết nhau. Do đó, bên mua muốn chuyển nhượng sẽ khó để tìm ra chủ gốc để sang tên. Giả sử nếu tìm ra chủ gốc, thông thường họ sẽ gây khó dễ, yêu cầu thêm phí mới chịu làm. Do đó, khi mua đất khu tái định cư, người mua rất khó nhận được giấy chứng nhận.

Bên mua khó chuyển nhượng cho người khác

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất khu tái định mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nếu muốn sang lại cho người khác thì lại càng khó khăn hơn.

Luật sư tư vấn đền bù tái định cư khi thu hồi đất

Xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nhu cầu về phát triển cơ sở hạ tầng, khu dân cư, dự án,… nên việc thu hồi đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng ngày càng nhiều. Để đảm bảo quyền lợi khi bị thu hồi đất, đền bù tái định cư, hãy liên hệ Luật sư đất đai để được tư vấn và hỗ trợ.

Hotline: 0865.504.269

Email: congdongphapluat.ls@gmail.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *